 |
 |
|
|
| Home | Immobilien | Objektsuche | Costa Blanca | Lageplan | Kauf |
| ERWERB EINES EIGENTUMS IN SPANIEN |
| Dies ist ein Informationsblatt, das Ihnen allgemeine Richtlinien beim Kauf eines Neubaus, oder gebrauchter Immobilie, in Spanien weist. Es werden hier jedoch nicht alle rechtlichen und finanziellen Punkte aufgeführt. Daher raten wir jedem Käufer auf professionellen Rat nicht zu verzichten. |
| KAUFVERFAHREN
In Spanien wird, wie in vielen E.G. Ländern, das Eigentum im Grundbuch eingetragen. |
| DER VERTRAG
Haben Sie sich einmal für den Kauf einer Immobilie entschieden, wird dieser mit allen Vertragsvereinbarungen, normalerweise schriftlich, in einem privaten Vertrag festgehalten. Darin sollten folgende Punkte unbedingt enthalten sein: 1) Der vereinbarte Kaufpreis 2) Summe der Anzahlung 3) Zahlungskonditionen des Restbetrages 4) Fixdatum für Kaufabschluss 5) Alle weiteren Extras deren Kauf Sie zugestimmt haben 6) Alle anderen relevanten Bedingungen und Konditionen. Hat der Käufer einmal die Anzahlung geleistet (diese beträgt gewöhnlich 10%, und ist abhängig von dem Zeitraum zwischen Vertragsbeginn und entgültigem Kaufabschluss), besteht eine bindende Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer. Beide Parteien haben jedoch die Möglichkeit eine bestimmte Vereinbarung einzugehen ("Arras" genannt) wobei, bei Vertragswiderruf folgende Kondition eintritt: Der Verkäufer zahlt dem Käufer das Doppelte der bereits gezahlten Anzahlungssumme - oder - der Käufer verliert die bereits geleistete Anzahlung. |
| GEMEINSCHAFT DER EIGENTÜMER
Bei Gemeinschaftsbesitz oder dem Teilen der Einrichtungen zwischen den Eigentümern, muss in jeder Erschliessung/Siedlung/Anlage Spaniens eine "GEMEINSCHAFT DER EIGENTÜMER" gegründet werden, durch welche die Gemeinschaftskosten geteilt werden können. Wenn Ihr Eigentum sich in einem Appartementblock befindet, so gilt das Gesetz in Zusammenhang mit der "Horizontalen Teilung" (" Ley de la Propiedad Horizontal " ). Wenn Sie in einer neuen Siedlung Eigentum kaufen, ist es unbedingt erforderlich, dass die Urkunde der "Horizontalen Teilung", wie auch die Gemeinschaftsregeln Ihnen erklärt worden sind, denn diese sollten Ihre Zustimmung erhalten, da beide Punkte einen wichtigen Beitrag zu Ihrer zukünftigen Freude am Eigentum leisten. |
| EIGENTUMSÜBERTRAGUNG (Escritura de Compraventa)
Der Kauf und Verkauf eines jeden Besitzes in Spanien erfordert die Eintragung beim Grundbuchamt. Dort werden Besitzdetails gewahrt, finanzielle Lasten dokumentiert, sowie alle anderen Angelegenheiten welche sich auf die Eigentumsurkunde auswirken könnten. Der Notar (el Notario) bereitet die Eigentumsübertragung (la Escritura) an Hand der Informationen die ihm vom Verkäufer oder seines Anwaltes (el Abogado) mitgeteilt wurden vor. Diese prüft er, gemäss dem spanischen Gesetz. Jedoch überprüft der Notar nicht den Titel des Eigentums, obwohl er beim Grundbuchamt direkt, unmittelbar vor dem Unterzeichnen der Escritura, überprüfen lässt, ob es auch wirklich keine unbekannte Anklagen bezüglich des Eigentums gibt. Vor dem Kaufabschluss, wird der Notar überprüfen, dass keine nachteiligen Einträge über die bekannten Einträge hinaus, gemacht worden sind, von welche der Kauf betroffen werden könnte. Sind alle Formalitäten vor dem Notar vollzogen, muss die Escritura Publica dem Grundbuchamt – Registro de La Propiedad - übergeben werden. Dort wird die Eigentumsurkunde (Eigentumsübertragung & Eigentumsrecht) im Grundbuch eingetragen. Zuvor jedoch, sollte sichergestellt sein, dass alle Steuern bezahlt wurden. |
| KAUFPREIS
In Spanien gibt es seit vielen Jahren den Brauch, den Kauf-/Verkaufspreis viel niedriger zu deklarieren, als er wirklich ist. Dies ermöglicht dem Verkäufer seine Steuerkosten zu reduzieren. Man wird Ihnen wahrscheinlich mitteilen, dass diese Vorgehensweise Ihre Anfangausgaben reduziert, in dem Sie bei der Stempelgebühr sparen. Sie müssen sich darüber im Klaren sein, dass wenn dieses Verfahren angewandt wird, und Sie Ihr Eigentum zum eigentlichen Preis wiederverkaufen, eine Kapitalertragssteuer zu zahlen ist. Diese wird dann höher sein. Für Nichtresidenten in Spanien wurde eine neue Legislatur erlassen die besagt, dass bei Verkäufen nach dem 31.12.86, der Käufer verpflichtet ist 5% Abzug des Verkaufspreises beim Finanzamt als Kapitalgewinn zu hinterlegen. Wenn dann der genaue Kapitalgewinn vom Finanzamt ermittelt und zugestimmt worden ist, wird Ihnen in gegebenem Falle die Differenz der 5% zurückerstattet. ed. In der Vergangenheit wurde unter Umständen dazu geraten, einen untertriebenen deklarierten Wert zu akzeptieren, an Stelle des realen Wertes. Eine neue Legislatur wurde erlassen, aufgrund welcher, wenn eine Steuerprüfung nachweist, dass der Wert des Eigentums mehr als 20% des in der Escritura angegebenen Wertes überschreitet, und vorausgesetzt der Überschuss mehr als 2.000.000 Ptas beträgt, so muss sowohl der Käufer, wie auch der Verkäufer für den Überschuss aufkommen, so als würde es sich um eine Spende oder ein Geschenk handeln. (Spenden werden bei ausländischen Empfängern wie Schenkungssteuer versteuert, welche bis zu einer Höhe von 83% betragen könnte). Demzufolge ist das Untertreiben des Preises nicht empfehlenswert. |
| ERWERBSKOSTEN
Die gesammte Summe der auftretenden Kosten beim Kauf einer Immobilie, sollte durchschnittlich nicht mehr als 10 % des Kaufpreises betragen. Die Kosten verteilen sich wie folgt: |
| STEMPELGEBÜHR (ÜBERTRAGUNGSSTEUER)
Die Höhe der zu zahlenden Übertragungssteuer bezieht sich auf den deklarierten Wert des Eigentums und wird von diesem prozentual berechnet. Sollten Sie von einem Immobilienmakler einen Neubau erwerben, so werden 7% I.V.A. (Mehrwertsteuer) auf den deklarierten Preis berechnet. Zusätzlich, ist die sogenannte 0,5%ige "Legal Dokumentierte Gesetzes Steuer" (Plusvalía) zutreffend. In anderen Fällen wird eine 6%ige Stempelgebühr (Übertragungssteuer) des deklarierten Wertes berechnet. Sollte es sich einzig und allein mit dem zu erwerbenden Grundstück um einen Bauplatz, welcher von einer "etablierten Firma" gekauft wird, handeln, so ist die entsprechende volle I.V.A. (Mehrwertsteuer) zu zahlen (gegenwärtig 16%). |
| GRUNDBUCHAMT-GEBÜHREN
Die Höhe der an das Grundbuchamt zu zahlenden Gebühren für die Eintragung Ihrer Escritura im Grundbuch (Register), wird entsprechend einer mit dem deklarierten Wert zusammenhängenden Gebührenordnung, ermittelt. PLUSVALIA Diese Steuer wird an die örtliche Verwaltung bezahlt und ist eine Art von Kapitalertragssteuer, zahlbar auf den Wertzuwachs des Grundstückes seit des letzten Erwerbes. Es sollte noch einmal verdeutlicht werden, dass diese Steuer sich auf den Wertzuwachs des Grundstückes bezieht, nicht auf irgendwelche darauf erstellte Bauten. Die Zahlungspflicht dieser Steuer trifft den Verkäufer, jedoch könnte der Verkäufer den Versuch unternehmen den Käufer hiermit zu belasten. Deshalb sollte man mit Behutsamkeit die Stelle im Vertrag lesen welche lautet: " …todos los gastos…" – "…alle Kosten der Abwicklung…"- weil diese die Plusvalía Steuer beinhalten würde. |
| NOTARKOSTEN
Es wird vom Notar für die Vorbereitung und Legalisierung der Escritura eine Gebühr berechnet. Hier handelt es sich ebenfalls um eine mit dem deklarierten Wert zusammenhängende Gebührenordnung. |
|
Finanzierung
Sollten Sie an der Finanzierung einer Immobilie in Spanien interessiert sein, so geben wir Ihnen gern weitere Auskünfte. Einen kurzen Einblick erhalten Sie hier |
| Home | Immobilien | Objektsuche | Costa Blanca | Lageplan | Kauf |
